Guía
Cómo calcular la rentabilidad de un REO
Un REO parece barato hasta que se suman los gastos. La diferencia entre el precio de compra y el de venta no es el beneficio: por el medio están el ITP, la notaría y el registro, la comisión, la obra, los meses de tenencia, los gastos de vender y los impuestos sobre lo que se gana. Esta es la cuenta entera, en el orden en que se paga.
Actualizada el 14 de septiembre de 2026
La fórmula
Beneficio = precio de venta − gastos de venta − (precio de compra + gastos de compra + comisión + reforma + tenencia) − impuesto sobre la ganancia. La rentabilidad es ese beneficio dividido entre todo lo que has puesto, y conviene anualizarla: un 15% en seis meses no es lo mismo que un 15% en dos años.
Los gastos de compra
Un REO se compra en escritura ante notario, como cualquier vivienda de segunda mano, y paga Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. En Catalunya la escala va del 10 al 13% desde el Decret llei 5/2025: un 10% hasta 600.000 €, un 11% hasta 900.000, un 12% hasta 1.500.000 y un 13% por encima, y cada tramo grava solo su exceso. Quien compra como gran tenedor paga un 20% plano.
La base no es necesariamente lo que pagas. Desde la Ley 11/2021 se tributa por el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro (art. 10 TRLITPAJD). En un REO comprado con descuento el valor de referencia suele ganar: sobre 150.000 € de precio y 180.000 € de valor de referencia, el ITP pasa de 15.000 € a 18.000 €.
| Partida | Importe | De dónde sale |
|---|---|---|
| ITP | 15.000 € | Escala del 10 al 13%, sin gran tenedor |
| Notaría | 549 € | Arancel del RD 1426/1989, con suplidos e IVA |
| Registro de la Propiedad | 207 € | Arancel del RD 1427/1989, con IVA |
| Gestoría | 400 € | Liquidación del impuesto e inscripción |
| Total | 16.156 € | 10,8% del precio |
Cálculo de nuestra herramienta de gastos de entrada, sin hipoteca. Si el vendedor es una empresa y renuncia a la exención de IVA, la compra va por IVA más AJD y la cuenta cambia entera.
A eso se suma la comisión de intermediación de la plataforma, que va sobre el precio de compra y se confirma por escrito al reservar. En la calculadora y en el ejemplo de abajo se aplica un 5%.
La reforma y los meses de tenencia
Casi ningún REO se vende tal como se compra. Una puesta a punto (pintura, pequeños arreglos, sanitarios básicos y limpieza) ronda los 90 €/m² con los industriales con los que trabajamos; una reforma de verdad multiplica esa cifra varias veces y se come el margen si no se contaba desde el principio.
Mientras el inmueble es tuyo pagas IBI, comunidad, suministros y seguro. Son cantidades pequeñas al mes que en una operación de un año dejan de serlo, y en un REO ocupado hay que sumar lo que cueste recuperar la posesión.
La venta y sus impuestos
- La comisión de la agencia que venda, si la hay.
- La plusvalía municipal (IIVTNU), que paga quien vende y depende del valor catastral del suelo y de los años de tenencia.
- El certificado de eficiencia energética y la cédula de habitabilidad, obligatorios en Catalunya para vender una vivienda.
- La cancelación de cargas y la parte de notaría que corresponde al vendedor.
- El impuesto sobre la ganancia: como persona física, la base del ahorro del IRPF, del 19 al 30% por tramos; como sociedad, el Impuesto sobre Sociedades.
Un ejemplo calculado
| Concepto | Importe | Supuesto |
|---|---|---|
| Precio de compra | 150.000 € | Vivienda de 70 m² |
| Gastos de compra | 16.156 € | Tabla de arriba |
| Comisión de intermediación | 7500 € | 5% sobre la compra |
| Puesta a punto | 6300 € | 90 €/m² |
| Tenencia | 1200 € | IBI, comunidad y suministros unos meses |
| Inversión total | 181.156 € | |
| Precio de venta | 225.000 € | Supuesto, a contrastar con la valoración |
| Gastos de venta | 3375 € | 1,5%: plusvalía, notaría y certificados |
| Comisión de venta | 6750 € | 3%, si se vende con agencia |
| Beneficio antes de impuestos | 33.719 € | 18,6% sobre la inversión |
| IRPF de la ganancia | 8536 € | Persona física, base del ahorro |
| Beneficio neto | 25.183 € | 13,9% sobre la inversión |
Para el IRPF solo cuentan como mayor coste de adquisición las mejoras, no la reparación ni la conservación, así que la puesta a punto no se ha restado de la ganancia. La cifra real depende de cada operación y de cada comprador.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ITP paga un REO en Catalunya?
La escala general del 10 al 13% según el valor, o un 20% si compras como gran tenedor. La base es el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro.
¿Qué gastos de compra hay que sumar al precio de un REO?
El ITP, la notaría, el Registro de la Propiedad y la gestoría, más la comisión de intermediación. En una compra de 150.000 € sin hipoteca, los impuestos y aranceles rondan el 11% del precio.
¿Se puede comprar un REO con hipoteca?
Sí, es la única de las vías que un banco financia, porque hay un inmueble inscrito que tasar. Cada entidad estudia la operación, y un REO ocupado no lo acepta casi ninguna como garantía.
¿La rentabilidad se calcula antes o después de impuestos?
Las dos, por separado. La de antes de impuestos sirve para comparar inmuebles; la de después es la que llega a tu bolsillo, y depende de si compras como persona física o como sociedad.
Activos publicados
Otras guías
Esta guía es información general y no constituye asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal. Las normas y su interpretación cambian y cada operación tiene lo suyo: confirma los datos con tu asesor antes de decidir.