NPL: por qué no se hipoteca y cómo se compra un crédito

NPL viene de non performing loan: un préstamo que ha dejado de pagarse. Los bancos venden estos créditos, sueltos o en carteras, a fondos que los gestionan a través de un servicer. Quien compra uno de esos créditos compra el derecho a cobrar la deuda y la hipoteca que la garantiza. El inmueble sigue siendo del deudor.

Se compra con descuento sobre lo que se debe, y el negocio está en la salida: cobrar, llegar a un acuerdo con el deudor, adjudicarse el inmueble en la subasta o ceder el remate a un tercero. Cada salida tiene su plazo y su fiscalidad.

• Se estudia el crédito: deuda, garantía, cargas, fase del procedimiento, situación de ocupación y valor del inmueble.
• Se firma la cesión del crédito en escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad, que es lo que hace que la hipoteca pase a tu nombre (art. 149 LH).
• Se notifica la cesión al deudor. Si no se le notifica y paga a quien vendió el crédito, ese pago le libera.
• Si ya hay ejecución en marcha, el comprador pide al juzgado que le tenga por nuevo ejecutante (sucesión procesal, art. 540 LEC) y la sigue en lugar del banco.
• Se lleva el procedimiento hasta la salida elegida: subasta, adjudicación, acuerdo o dación en pago.

Cuando el crédito está en litigio, el Código Civil permite al deudor extinguirlo pagando al comprador lo que este pagó más gastos e intereses (retracto de crédito litigioso, art. 1535 CC). Hasta dónde se aplica a créditos comprados en cartera lo están discutiendo los tribunales: es un riesgo a revisar con el abogado de la operación.

La cesión de un crédito hipotecario no tributa por ITP, pero la escritura sí paga Actos Jurídicos Documentados, que en Catalunya es del 1,5%. Nuestra calculadora lo aplica sobre el precio pagado. Ojo: la base legal suele ser el valor del crédito que se cede, normalmente la responsabilidad hipotecaria inscrita, no lo que pagas por él, así que en un crédito comprado con mucho descuento el AJD real puede ser bastante mayor.

Los gastos judiciales son una media de 5000 € por procurador, abogado, tasas y lanzamiento. Es la partida que más se desvía: si el deudor se opone o hay ocupantes, el procedimiento se alarga.

Y la parte que casi nadie cuenta: el ITP no se ahorra, se aplaza. Cuando la ejecución acaba en adjudicación del inmueble, o en una dación en pago, esa transmisión sí paga ITP, con la misma escala del 10 al 13% (20% para gran tenedor). Comparar un NPL con un REO solo por lo que se paga el primer día es comparar mal.

En un NPL se compra el crédito, no el inmueble. Mientras no termine el procedimiento no hay nada sobre lo que constituir hipoteca, así que ninguna entidad puede financiarlo con un préstamo hipotecario ordinario.

Se financia con fondos propios o con financiación especializada, y la hipoteca se plantea después, cuando el inmueble ya está a nombre del comprador y se puede refinanciar.

Dicho de otra forma: quien compra un NPL tiene que tener el dinero. El precio del crédito, los impuestos de la escritura, los gastos del procedimiento durante el tiempo que dure y, al final, el ITP de la adjudicación. Si la operación depende de que un banco preste una parte, no es una operación de NPL.

• La fase del procedimiento: no es lo mismo un crédito sin demanda que uno con la subasta señalada.
• Las cargas anteriores a la hipoteca, que no se cancelan con la ejecución.
• Si el deudor es un consumidor y el préstamo tiene cláusulas que un juzgado pueda declarar abusivas, lo que puede recortar la deuda reclamable.
• Si hay alguien viviendo dentro y en qué situación, porque condiciona el plazo hasta la posesión.
• Qué régimen de subasta se aplicará: desde la Ley Orgánica 1/2025 conviven dos, y en el nuevo el acreedor ya no puede adjudicarse una subasta desierta.
• Las deudas de IBI y comunidad que arrastre el inmueble.